Покупка или продажа квартиры, дома и даже простого гаража, как настоящая любовь — случается всего лишь один раз в жизни. Неудивительно что, когда мы решаемся продать самостоятельно, мы делаем ошибки. Так и получается, вроде бы и фотографии качественные, и объявление на 999 пользуется спросом, и Booster подключен, а квартира по-прежнему не продается.
Что идет не так? Где мы допускаем ошибки и как их избежать? Об этом рассказывает Родион Орехов, риелтор с 13-летнем опытом работы на молдавском рынке недвижимости, а также владелец собственного агентства недвижимости.
Ошибка №1. Неправильно выставлена цена
Как люди решают, за сколько они будут продавать квартиру? Спрашивают у друзей, знакомых, знакомых знакомых и … накидывают пару тысяч сверху.
«Первая проблема — согласование цены. Есть фраза, которая звучит почти всегда: “Мой кум рядом в таком же доме такую же квартиру продал за хх ххх евро”. Все аргументируют свою цену этим, но при этом люди не сравнивают состояние квартиры. Своя всегда лучше, даже если она будет на последнем этаже и у нее будет течь крыша. А особенность рынка в том, что верхние этажи всегда дешевле, чем нижние».
Есть два способа правильно определить цену вашей недвижимости, если продаете сами:
Зайти на 999.md и посмотреть цены на квартиры аналогичные вашей — в таком же состоянии, квадратурой, районе.
Обратиться в агентства по оценке недвижимости, которые оценивают квартиры, дома и объекты для банков. Их услуги стоят в районе 50 евро.
Если вы пользуетесь услугами риелтора, он на своем опыте и знаниях о рынке поможет быстро оценить квартиру и установить адекватную цену.
Ошибка №2. Считают, что ремонт и мебель — это преимущество
Делать ставку на евроремонт и мебель в объявлении не стоит и вот почему. Ремонт, дизайн и мебель — дело вкуса, который у всех разный. Лучше сделать упор на технических моментах.
«На стоимость квартиры особо ничего не влияет, кроме расположения, наличия парковки, детской площадки и других удобств. Замена электрики, сантехники, окон могут стать преимуществам только для вторичного жилья. Это плюс 4,5 или 5 тысяч евро к стоимости. А вот ремонт и наличие мебели — вопрос спорный. Мы все разные и нравится нам разное, поэтому стоит ли учитывать этот ремонт, если все равно придется переделывать?».
Ошибка №3. Неправильно проводится показ
Казалось бы встретиться с человеком и показать ему квартиру — что в этом сложного? Но здесь может быть масса ошибок, рассмотрим лишь две из них: много говорим — покупателю кажется, что мы что-то навязываем, мало говорим — что-то скрываем и вообще не заинтересованы.
«На показах нужно быть честным и открытым с покупателями. Даже если есть проблемы, рассказывайте о них сразу. Часто бывает, что людям нравится квартира, они уже думают, куда что поставить, спрашивают — можно ли поменять стенку. И приходит на следующей день соседка, начинает рассказывать ужасы про дом, соседей, линии».
Так и теряется доверие к продавцу и вообще к предложению.
Ошибка №4. До конца не обсуждаются условия сделки
Покупка квартиры — это не просто подписать договор купли-продажи и заверить его у юриста. Это сотни тонкостей: когда и в каком размере выплачивается аванс, кто платит за юридические издержки, как и кому передаются деньги при покупке квартиры в ипотеку, когда выплачивать налоговую пошлину. Если вы занимаетесь этим самостоятельно, без риелтора, вы обязательного что-то упустите из виду.
«Риелтор — это человек, который забирает на себя все риски сделки, все сопровождение, весь стресс. Он ответит на любые вопросы. С риелтором ты не идешь к пяти разным специалистам. Тебе один человек собирает всю картинку полностью и сопровождает на всем этом сложном пути. Риелтора можно сравнить с собакой поводырем. Слепые могут обходиться без них, но с собакой пусть становится намного проще и безопаснее».
Ошибка №5. Не готовят заранее весь пакет документов
Большинство покупателей интересуют документы на квартиру: документы о собственности, была ли перепланировка, все ли изменения были официально зарегистрированы.
«Если вы продаете квартиру будьте готовы к вопросам о документах — это главное, что интересует покупателей: на какого зарегистрирована, кто прописан, кто владелец, есть ли дети/муж/жена, задолженности за коммунальные услуги или перед налоговой. Покупатели боятся, что у владельца фальшивые документы, а у он боится, что у вас фальшивые деньги. В сделке, что происходит — встречаются два страха. Если есть риелтор, он берет часть страхов и рисков на себя и делает все, чтобы снизить эти риски».
Перед продажей стоит убедиться, что все документы в порядке, а перепланировка — зарегистрирована. Для этого стоит вызвать офицера Cadastru, который зарегистрирует новый план. Такая процедура стоит до 2 000 леев.
Мы пробежались по основным ошибкам при самостоятельной продаже квартиры, но это далеко не полный перечень. Если вы не хотите или не готовы столкнуться с ними лицом к лицу — продажу, как и покупку, всегда можно доверить профессионалам.